Private Lease en hypotheken, hoe zit het nu echt? [2022 UPDATE]
Mini Private lease
Private lease ontzorgt je waar het gaat om alle maandelijkse kosten tijdens de looptijd van je contract, maar kan ook van invloed zijn op de hoogte van je hypotheek. Hoe zit het nu precies in 2022? Spoiler-alert: je kunt minder lenen!
Het zal je niet verbazen dat jouw maximale hypotheek afhankelijk is van het inkomen. Maar daar stopt het niet. Er zijn meer uitgaven in meer of mindere mate van invloed op het bedrag dat jij volgens de huidige GHF hypotheeknormen mag lenen met een huis als onderpand.
Het hebben van een private lease contract heeft ook invloed op het maximale bedrag van je hypotheek. Niet elke hypotheekverstrekker hanteert precies dezelfde eisen, maar de basisprincipes zijn wel gelijk.
Om te komen tot jouw maximale hypotheekbedrag is het startpunt jouw inkomen. De wetgever heeft bepaald dat je daar bij hypotheekberekeningen maar een gedeelte van mag besteden aan hypotheeklasten. Dit wordt ook bepaald op basis van looptijd en hoogte van inkomen. Daar rolt een 'Woonquote' uit en uiteindelijk een bedrag in euro's dat jij maximaal aan rente en aflossing mag besteden.
Hoe hoog dan je maximale hypotheek mag zijn hangt dan af van o.a. de rentestand.
Dat zal voor iedereen anders zijn en om de maximale hoogte van jouw hypotheek te berekenen kan je het beste een van de vele hypotheekcalculators op internet invullen.
Is dit echt een issue?
Wij vroegen het één van de grootste hypotheekverstrekkers van Nederland, de Rabobank. Desgevraagd gaven zij aan dat private lease met enige regelmaat voorbij komt bij de hypotheekaanvragen.
Op onze vraag in hoeverre private lease een struikelblok is bij het afsluiten van een hypotheek gaven zij aan:
'"Er wordt niet bijgehouden of dit een struikelblok is bij de aanvraag van een hypotheek. Wat we wel kunnen zeggen is dat hiervoor impliciet hetzelfde geldt als voor het financieren van een auto via een regulier consumptief krediet. Deze hebben zeker een behoorlijke consequentie op de leencapaciteit. In BKR wordt het financiële deel geregistreerd. Op basis van dat bedrag berekenen wat de last is die we meenemen in de beoordeling van de hypotheekaanvraag. '
Ik heb al een hypotheek, wat zijn de gevolgen?
Heb jij al een hypotheek en wil jij vervolgens een private lease contract aangaan, dan heeft dit geen gevolgen voor je maximale hypotheek. Heb je al een private lease-contract, en sluit je daarna pas een hypotheek af dan kom je wel in de problemen.
Strengere regels in 2022
Ten opzichte van 2021 worden de regels in 2022 aanzienlijk strenger. Om het heel simpel te vertellen: euro's die je nu kwijt bent aan je private lease-contract tellen in 2022 zwaarder mee bij de financiële verplichtingen die je al hebt. Banken kijken dus strenger naar je private lease-contract en passen daar de hoogte van je hypotheek op aan. Op een negatieve manier. De regel is nu dat ongeveer 65 procent van het bedrag dat je aan private lease betaalt, wordt afgetrokken van het maandbedrag van je hypotheek. Per 1 april 2022 neemt dat toe naar 100 procent. Bij een gelijk inkomen kun je straks dus minder lenen.
Een rekenvoorbeeld:
We pakken even een Volkswagen Polo als voorbeeld. Die is via private lease te rijden vanaf 329 euro per maand. Tot en met donderdag 31 maart 2022 geldt dat 65 procent van dit bedrag - dat is 213,85 euro - meegenomen wordt in je bestaande financiële verplichtingen voor de berekening van je hypotheek. Vanaf 1 april 2022 - het is echt geen grap - wordt dat 100 procent: 329 euro dus. Een toename van 115 euro per maand.
Zuur voor starters
Best zuur dus, helemaal voor starters. Volgens de Vereniging van Nederlandse Autoleasemaatschappijen (VNA) reden er eind 2020 in Nederland ruim 214.000 auto's rond via een private lease-constructie. Deze maatregel van banken heeft dus een enorme impact.
Waarom die strengere regels?
Het antwoord op die vraag is vrij simpel: budgetvoorlichtingsinstuut Nibud poogt te voorkomen dat consumenten niet te veel lenen en daardoor in de problemen komen. Volgens het Nibud mag je maar een bepaald deel van je inkomen uitgeven aan wonen, denk aan rente en aflossing voor een koophuis. Ook is het zo dat mensen vaak een leasecontract voor een auto afsluiten voor een aantal jaren, zodat je er niet zomaar af kunt. Afkopen is mogelijk, maar ook dat kost geld. Maar wat is dan de impact van een private lease contract op de maximale hypotheek?
Hypotheek en Private Lease in 2021
Jouw private lease maandbedrag is nog tot en met 31 maart 2022 opgedeeld uit 2 delen:
- 35% van het bedrag wordt gezien als 'Service' : Hieronder vallen, reparatie, onderhoud, houderschapsbelasting en verzekeringen.
- 65% van het bedrag wordt gezien als 'Lening' Hieronder vallen rente en aflossing.
Dat lening gedeelte wordt dus gezien als een maandelijkse last die om je nek hangt, dus dat deel heeft invloed op hoeveel je nog mag financieren. Vanaf 1 april 2022 wordt dus 100% gezien als 'Lening'.
De Consumentenbond liet voor 2021 een aantal praktijkvoorbeelden uitrekenen.
Stel: je hebt samen met je partner een gezamenlijk inkomen van € 70.000
Zonder private lease mag je in die voorbeeldberekening maximaal € 345.677,- lenen (op basis van 2,2% hypotheekrente)
Dit maximale hypotheekbedrag verandert als je een private lease contract hebt.
Voorbeeld 1: leasecontract 48 maanden a € 241,- per maand = in totaal € 11.568 aan private lease kosten na 4 jaar. 65% daarvan (het leningsdeel dus) = € 7.519,-
De geldverstrekker neemt 2% van dit totaalbedrag mee als maandelijkse financiële verplichting. In dit voorbeeld is dat € 150 per maand. Je kunt dus € 150 per maand minder uitgeven aan je hypotheek
De maximale hypotheek daalt in dit voorbeeld met € 39.616,- naar € 306.061,-
Voorbeeld 2: leasecontract 48 maanden à € 438,- per maand = in totaal € 21.024,- na jaar. 65% daarvan = € 13.666,-
De geldverstrekker neem 2% van dit totaalbedrag mee als maandelijkse financiële verplichting. In ons voorbeeld is dat € 273 per maand. Je kunt dus € 273 per maand minder uitgeven aan je hypotheek
De maximale hypotheek daalt in dit voorbeeld met € 71.990,- naar € 273.687,-
berekening: Consumentenbond
Hypotheek en Private Lease vanaf 1 april 2022
RTL Nieuws kan op basis van informatie van De Hypotheekshop al de gevolgen voor 2022 benoemen. Een rekenvoorbeeld: op basis van een jaarinkomen van 40.000 euro per jaar en een hypotheekrente van 2 procent mag je straks op basis van de nieuwe regels ongeveer 29.000 euro minder lenen als je een Toyota Yaris rijdt via private lease, met een contract van vier jaar en een maandbedrag van 304 euro. Kies je een Skoda Octavia Combi, dan loopt dat bedrag op tot bijna 50 mille. Hoewel niet iedereen dat kan, is het kopen van een auto - zodat het eigendom is - verstandiger als je een hypotheek wenst. Heb je een Yaris in eigendom, dan kun je tot wel 82.000 euro extra hypotheek krijgen. Bij de Octavia Combi scheelt het zelfs zo'n 140.000 euro.
Problemen
De problemen op de woningmarkt stapelen zich dus op. Een huis kopen is door de hogere prijzen al een uitdaging, maar ook het krijgen van een hypotheek is strenger dan ooit. En voor mensen die al een private lease-contract hebben en vervolgens een hypotheek willen is het helemaal lastig.
Gratis tip voor private lease en hypotheek
Is er dan nog een 'escape' zodat je wel maximaal kunt lenen? Ja, die is er vaak wel. Informeer bij aangaan van je private lease contract wat de kosten van tussentijds opzeggen zijn. Of kies voor een flexibel contract. Een alternatief kan ook zijn om jouw contract over te zetten op naam van iemand anders. Dan moet je vader, moeder, broer, zus, oom of tante natuurlijk WEL door de inkomenstoets komen EN je zult wijzigingskosten voor je kiezen krijgen.